皆さんこんにちは！！ムービングエスの営業兼現場総責任者スタッフの小嶋です。
本日は、賃貸借契約に関する疑問にご回答！【その５】です。

ムービングエスでは、NPO法人日本住宅性能検査協会とタイアップし、
正しく敷金が変換されている様、専門家によるサポートを行っております。
今回は、この日本住宅性能検査協会で紹介しております、
同協会あてにありました消費者様からの質問に対する回答を
ご紹介させていただきます。

■賃貸トラブル■

＜住むところ＝建物 の基礎知識＞４-1

――「建物」を知らないと、欠陥のある建物が見抜けない！

4.防音問題＝騒音問題について

　学生の住まいで、よくトラブルになるのが「防音問題」＝「騒音問題」です。
　そこで、防音問題と建物の関係についての基礎知識を得ておきましょう。

　建物の防音は、いろいろな要素が集まることにより、
　一つ一つの建物・部屋の防音（遮音）性能が決まります。

　その要素とは、大雑把に言えば、設計思想、建物の工法、壁・床の厚さ、壁・床の構造、
　床材・壁厚の遮音性能、防振・防音施工の有無、窓ガラス・サッシの種類などです。

　また、音には、空気を通じて伝わる空気伝播音と振動によって伝わる振動音があります。

　空気伝播音は壁などを通じて伝わりやすく、コンクリート壁（耐力壁）の
　厚さによって遮音性能が決まってきます。

　最低限１５センチ程度の厚さはほしいところですが、この場合、
　遮音等級（＝遮音性能を表す指標）は「Ｄ４０」で、
　隣の声が小さく聞こえるというような遮音性能です。

　壁厚が１８センチ程度になると「Ｄ４５」となり、隣の声がかすかに聞こえる性能となり、
　壁厚が２０センチになれば、「Ｄ５０」で、ほとんど聞こえないようになります。
　Ｄ値は大きいほど性能がよくなります。

　振動音は床を通じて伝わりやすく、床材や床厚にも遮音等級が決められています。

　振動音は「Ｌ」で表しますが、床厚が１５センチ程度で「Ｌ６０」、
　同じく１８センチで「Ｌ５５」、２０センチで「Ｌ５０」などとなっています。
　Ｌ値は低ければ低いほど性能がよくなります。

　最低限、Ｌ５５程度はほしいでしょう。フローリング材の中には、
　Ｌ４５以上の製品もあるので、できれば、遮音等級のよいところを選びたいところですが、
　家主や不動産業者に聞いても、まずわからないというのが実態です。

　次に、建物の構造や用途・種類によって、次のような傾向があります。

　まず、「鉄筋コンクリート造は防音性能が高めである」ということです。

　防音性能は、鉄筋コンクリート造（および鉄骨鉄筋コンクリート造）が比較的よく、
　次に鉄骨造、そして、木造ツーバイフォー造、最後に在来木造となるのが一般的です。

　次に、「耐力壁（構造壁）は間仕切壁よりも防音性が高い」ということです。
　これは、先に述べたように、壁には２種類があり、それによって、防音性がまったく異なるのです。

　三つ目は、「賃貸専用物件は分譲貸物件よりも防音性能は劣る」ということです。
　分譲貸物件というのは、もともと分譲物件であったものを、賃貸に回している物件のことです。
　どこがどう違うのでしょうか？

　賃貸専用物件のオーナーは通常一人です。建築主であるオーナーにとって、
　建築の際の主要な関心事は、「できるだけ安いコストで
　見栄えのよい（借り手のつきやすい）建物を建設すること」です。

　それに対して、分譲物件の場合には、個々の部屋ごとにオーナーが異なり、
　建築主である分譲会社は、資産価値を求める買い手がつきやすいように、
　「見栄えだけでなく構造や設備も含めて、資産価値が維持できるような
　一定水準以上の建物を建設すること」です。

　従って、一般的傾向として、賃貸物件は分譲物件よりも防音性能は劣るのです。

　四つ目は、「単身者物件はファミリー向け物件よりも防音性能は劣る」ということです。

　これは、最初からの設計上の問題です。
　もともと、小さな子供が生活することを前提として設計されているファミリー向け物件では、
　比較的防音性能のよい（遮音等級の高い）床材などを使ったり、
　天井の構造も音の伝わりやすい「直張り」ではなく、
　音の伝わりにくい「吊り天井」にしていたりすることが多いのです。

　それに対して、単身者物件の場合は、小さな子供がいるわけではないので、
　防音性能はファミリー向けよりも劣ってもかまわないという前提で設計されています。
　当然、コストも違いますので、単身者物件はファミリー向け物件よりも
　防音性能が劣ることが多いのです。

　ところが、これらの状況を知らないために、
　「実家の（分譲）・（ファミリー向け）マンションに比べて防音性能が低すぎる。
　こんなひどい物件を紹介するのは問題だ」などというクレームが持ち込まれることがあります。

　しかし、学生用の賃貸物件に、分譲やファミリー向け並みの防音性能を
　求めること自体が現実的ではないのです。

本日は、賃貸借契約に関する疑問にご回答！【その５】でした。
最後までお付き合いありがとうございました。

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